Terreno logístico premium | Km 186 da Rodovia Presidente Dutra — Guarulhos

Há ativos imobiliários…

e há posições estratégicas dentro da infraestrutura do país.

Este terreno é o segundo caso.

 Escala que o mercado não oferece com frequência

* Área total: 224.200 m²

* Frente rodoviária: *951 metros lineares* para a Dutra

* Acesso por trevo dedicado*, já configurado na entrada

* Geometria ampla e adaptável*, permitindo múltiplos layouts logísticos

* Implantação viável para projetos de grande porte, com eficiência operacional

 Em termos institucionais:

é um ativo com capacidade real de se tornar **plataforma logística**, não apenas um empreendimento.

 📍 Localização cirúrgica — Km 186

Ao analisar o ponto exato do mapa, o terreno está inserido no vetor *Cumbica / Jardim Presidente Dutra*, com conexão imediata a:

* Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos

* Rodovia Ayrton Senna

* Rodoanel Mário Covas

* Marginal Tietê

Esse posicionamento coloca o ativo dentro de um raio logístico que atende:

*Capital (São Paulo)*

*Interior paulista*

*Eixo Rio–São Paulo*

 Isso reduz tempo, custo e fricção logística — exatamente o que grandes operadores buscam.

 Micro-região: onde a logística já acontece

O entorno imediato não é especulativo — é consolidado.

Você está cercado por:

* Condomínios logísticos de alto padrão

* Centros de distribuição nacionais

* Operações industriais e tecnológicas

Essa concentração cria um efeito direto:

**demanda constante por espaço logístico bem localizado.**

E aqui entra o diferencial:

este terreno não compete com esses ativos — ele permite **criar o próximo nível deles**.

 Vocação e potencial construtivo

A faixa da Dutra em Guarulhos é tradicionalmente voltada para:

* Uso industrial

* Logística de grande escala

* Serviços produtivos

 O que isso significa na prática:

* Menor risco regulatório

* Maior previsibilidade de aprovação

* Ambiente favorável a projetos de grande porte

Além disso, a legislação local permite *expansão do potencial construtivo*, viabilizando:

* Maior área construída

* Maior densidade de receita por m² de terreno

* Estruturação para ativos institucionais

 Oportunidades reais de monetização

Este não é um ativo de uma única estratégia.

Ele permite múltiplas saídas inteligentes:

*1. Condomínio logístico multiusuário*

→ geração de renda recorrente + valorização patrimonial

*2. Built-to-Suit (BTS)*

→ contrato de longo prazo com player âncora

*3. Venda estruturada para fundos / REIT-like*

→ saída com prêmio após desenvolvimento

*4. Landbank estratégico*

→ captura da valorização do eixo Dutra

 Leitura fria (como o capital institucional enxerga)

* Quase 1 km de frente para a Dutra = ativo de visibilidade e acesso raro

*224 mil m²* = escala para grandes operações

* Inserção em cluster consolidado = demanda validada

* Proximidade com aeroporto = vantagem competitiva logística

Isso posiciona o terreno em uma categoria onde o comprador típico não é o pequeno investidor —

é o capital que pensa em **portfólio, eficiência e longo prazo**.

 Conclusão

O Km 186 da Dutra não é uma aposta geográfica.

É um ponto consolidado dentro da principal artéria logística do país.

E este terreno entrega algo difícil de encontrar:

*Escala*

*Acesso direto*

*Localização madura*

*Flexibilidade de desenvolvimento*

Você não está comprando terra.

Está adquirindo a base para um *ativo logístico de relevância nacional*.

E, nesse nível, a pergunta deixa de ser “se vai valorizar” e passa a ser *quanto valor você consegue extrair dele?*.

Necessário:

*Estudo de viabilidade

*Análise de retorno (ROI)

*Diretrizes de zoneamento

Observação: o cep não corresponde a localização exata uma vez que não tem cep do acesso principal.

As informações estão sujeitas a alterações. Consulte o corretor responsável.